Oleh : I MADE PRIA DHARSANA
“Mau membangun atau melestarikan alam dilema di tengah tuntutan kesejahteraan masyarakat. Pembangunan tanpa alih fungsi lahan suatu keniscayaan”.
PERMASALAHAN di dalam pembukaan iklim investasi untuk peningkatan daya saing Indonesia dengan negara-negara lain, apa yang disebut kemudahan investasi ; easy doing of business (EDOB) , sudah urutan ke 73 dari 190 negara di tahun 2018.
Artinya capaian ini di pemerintahan JOKOWI-JK sudah jauh melompat dari tahun-tahun sebelumnya. Sangat baik proses pelayanan dan penyelesaian perijinan pembentukan badan hukum dan investasi di Indonesia; walaupun masih banyak kendala terutama dengan adanya otonomi daerah, dimana banyak kepala daerah yang mempersulit investasi dengan adanya peraturan daerah yang tidak welcome investasi, masih ada kata-kata
“Kalau bisa dipersulit untuk apa dipermudah” dengan ujung-ujungnya, panjangnya proses perizinan dan biaya tambahan menyebabkan ekonomi biaya tinggi.
Banyaknya kepala daerah dan anggota dewan yang tertangkap tangan oleh KPK menjadi bukti yang tidak bisa dipungkiri betapa masih terjadi korupsi di Negara ini mulai proses perencanaan nya sekalipun. ( berita beberapa hari kemarin gubernur Kepri yang di OTT KPK tak membuat kaget karena hal ini mungkin masih banyak akan terjadi.)
Menelaah penguasaan atas tanah bagi masyarakat kita di Indonesia dewasa ini, di tengah tekanan demografi yang membengkak sudah 260 juta orang, kebutuhan akan perumahan semakin mendesak, kebutuhan sandang dan pangan tidak sedikit.
Investasi pasti diperlukan baik investasi dalam negeri maupun asing, untuk membuka lapangan kerja, memberikan penghasilan dan meningkatkan daya beli masyarakat.
Alih fungsi lahan terjadi begitu masif di Bali, hampir 1.500 ha/tahun.
Sebagaimana disampaikan Kepala Bidang Pertanian, Dinas Tanaman Pangan dan Hortikultura Provinsi Bali.
Data terbaru lahan di kota Denpasar hanya tinggal 2.170 hektar sebagaimana disampaikan kepala Dinas Pertanian Kota Denpasar.
Begitu pula hampir setiap tahun lahan persawahan di ‘gumi keris’ terkikis, berdasarkan data dinas Pertanian dan Pangan Kabupatern Badung selama tiga tahun mengalami pengurangan, ditahun 2017 tercatat 9.974, 58 hektar.
Selanjutnya pada tahun 2018 berkurang menjadi 9.940,24 hektar dan di tahun 2019 menjadi 9.456 hektar (Plt Kepala Dinas Pertanian dan Pangan kabupaten Badung, (Radar Bali, 2019). Alih fungsi lahan ini berasal dari banyak factor, salah satunya factor investasi.
Jalan Manapun Ditempuh Pasti Ada Plus Minusnya
Berkaitan investasi langsung (direct investation) pasti memerlukan tanah, untuk membuka pabrik, kantor, perumahan dan lain sebagainya; bagaimana peraturan pertanahan kita UUPA 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, PP 40/1996 tentang HGU, HGB dan HP telah mengatur dengan baik tentang siapa dan badan hukum yang dapat memperoleh hak atas tanah;
PP 41/1996 yang sekarang diganti dengan PP 103/2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia; Betul sudah banyak peraturan pertanahan diatur oleh pemerintah untuk memenuhi ketentuan pasal 33 UUD 1945 tidak saja bagi semata-mata kepentingan dan kesejahteraan rakyat Indonesia, tetapi diatur juga bagi kepentingan investasi dan orang asing.
Dengan semakin berkembangnya teknologi informasi dan transportasi di era teknologi 4.0 dapatkah kita menutup diri? Pasti suatu keniscayaan; namun di sisi lain, kita ingin tanah dan natah kita di Indonesia dan khususnya di Bali tidak beralih ke tangan orang lain atau badan hukum lain apalagi orang asing.
Apa yang dapat dilakukan oleh pemerintah daerah dan pemerintah pusat untuk mengatasi hal tersebut? Karena berkaitan dengan tanah ketentuan yang ada pasti diatur dengan rezim UUPA. Namun yang berkaitan dengan perjanjian sewa atau perjanjian pengikatan penguasaan dengan tanah diatur dengan rezim KUHPerdata; d
an mengacu pada ketentuan pasal 44 dan 45 UUPA , Pasal 16 junto Pasal 53 UUPA tentang sewa tidak ada pengaturan jangka waktu sewa; lama sewa menyewa tidak ada pengaturan yang pasti.
Pasal 1584 KUHPer tidak diatur juga tentang masa / jangka waktu sewa; dus oleh karena nya apakah dengan demikian untuk investasi yang menanamkan modalnya dengan memanfaatkan tanah melalui sewa menyewa untuk bangunan apakah boleh masa sewa 10 tahun, 20 tahun, 30 tahun atau malah sampai 100 tahun???
Jika UUPA dan KUHPer tidak mengaturnya berarti boleh, karena tidak melanggar UU. Bila hal itu terjadi di dalam praktek apa yang dapat dilakukan negara? kerena nampak dalam hal sewa menyewa tanah untuk bangunan negara tidak hadir.
Seperti tidak perduli. Ini sangat berbahaya , karena potensi konflik sangat rentan; jika demikan kenapa negara tidak atau belum peduli terhadap kepastian hukum pengaturan tentang jangka waktu sewa menyewa tanah untuk bangunan. Padahal penjelasan UUPA II angka 7 jelas-jelas memerintahkan negara harus hadir untuk mengatur nya!
Perkembangan dalam praktik di tengah ketidakpedulian atau belum hadirnyanya negara dalam mengatur jangka waktu sewa menyewa tanah untuk bangunan dapat dicari beberapa alternatif sehingga pengusaan tanah-tanah di Bali khusus nya di daerah-daerah perkembangan pariwisata di Indonesia tidak jatuh kepada tangan-tangan orang asing;
baik melalui perjanjian nominee maupun perjanjian sewa menyewa yang melampaui batas kewajaran.
Ada beberapa jalan yang dapat dipakai antara lain untuk menyelamatkan alih fungsi lahan atau meminimalisir potensi-potensi konplik masalah dalam investasi, memberikan perlindungandan kepastian hukum kepada semua pihak serta memberikan keuntungan ekonomis yang berkelanjutan;
1. Bagaimana pengaturan kontrak ; dengan jangka waktu 30 tahun , dengan opsi perpanjangan 20 tahun dengan, sanksi batal dan tidak memberikan ganti rugi apapun kepada investor apabila tidak dimanfaatkan sesuai perjanjian dan peruntukan lahan nya; perjanjian ini telah disesuaikan dengan batas hak atas tanah sesuai dengan ketentuan UUPA;
2. Pemberian saham dalam pembuatan Perseroan Terbatas dengan jelas kedudukan pemegang saham ; ini memang agak rentan karena pengetahuan masyarakat soal perseroan terbatas belum begitu baik yang justru dapat merugikan kepentingan masyarakat, apalagi berurusan dengan pemilik modal besar;
3. Perjanjian permulaan pemberian HGB diatas HM ; atau perjanjian permulaan pemberian HGB diatas HPL , tentu perlu diberikan mengertian dan pemahaman kepada masyarakat pemilik tanah atas sertipikat HM nya yang dibebankan HGB; dan resiko yang tibul atas beban HGB tersebut serta berakhirnya HGB diatas HM tersebut.
4. BOT dengan syarat yang baik dan melindungi pemilik tanah dengan syarat batal jika investor ingkar janji; syarat batal dan beralihnya kepemilikan seluruh bangunan yang telah dibangun termasuk tanggunan pajak-pajaknya
5. Pertinggal; artinya nya jika semua resiko dianggap terlalu besar maka pemerintah mengedukasi masyarakat untuk mengembangkan usahanya sendiri dengan bantuan permodalan dan pemasaran agar tumbuh perekonomian tanpa resiko.
Dengan demikian menjadi jalan tengah mengatasi terjadinya alih fungsi lahan pertanian untuk tidak dijual tanah pertanian maupun disewakan menjadi kegiatan ekonomi non pertanian. Ancaman Subak dan sumber air baku bagi Bali tidak terjadi.
Apalagi penetapan Subak terhadap tanah pertanian di Bali sebagai warisan Budaya Dunia tidak hanya wacana tak berarti, Subak tidak kehilangan rohnya.
Tri Hita Karana sebagai falsafah hidup masyarakat Bali yang diwujudkan dalam tradisi budaya terus terjaga keseimbangannya. Namun pembangunan dalam perkembangan investasi di Bali khususnya di Indonesia umumnya mendapat solusi , pembangunan betul-betul memberikan dampak ekonomi yang mensejahterakan diharapkan dapat tercapai.
Pelaksanaan dan pengawasan terhadap tata ruang Bali harus dijalankan dengan ketat. “Jangan Tata Ruang menjadi Tata Uang”.
Konsistensi terhadap tata ruang Bali dijadikan pedoman setiap pembangunan di Bali , baik oleh pemerintahan provinsi maupun oleh pemerintahan kabupaten kota., karena kerusakan yang ditimbulkan tidak sebanding dengan harga yang ditanggung oleh anak cucu kita.
